Smart Home: come cambia la tua Privacy

La Smart Home non è fatta soltanto di dispositivi che si accendono da un’app. Termostati, pompe di calore, sistemi di contabilizzazione, videocamere, colonnine di ricarica e piattaforme di gestione possono generare dati sul funzionamento dell’edificio e sull’uso dei servizi. La domanda, allora, non è solo chi controlla l’impianto: è anche chi può accedere ai dati, in quale formato e a quali condizioni. Per chi acquista, installa o utilizza una smart home, la privacy e la disponibilità delle informazioni diventano aspetti da valutare prima di firmare qualsiasi contratto.

Dal 12 settembre 2026, per i prodotti connessi e i servizi correlati immessi sul mercato dopo tale data, si applica l’obbligo di progettare, fabbricare e fornire le soluzioni in modo che i dati siano accessibili all’utente per impostazione predefinita (art. 3, par. 1, Data Act).

1. Che cosa comprende una Smart Home

Un prodotto connesso è un bene che ottiene, genera o raccoglie dati relativi al proprio utilizzo o ambiente e li comunica tramite una connessione elettronica, fisica o un accesso sul dispositivo, quando la sua funzione primaria non è archiviare, trattare o trasmettere dati per conto di altri (art. 2, n. 5, Data Act). Ad esempio, in un edificio, può comprendere apparecchi installati nell’unità abitativa, impianti comuni come pompe di calore, caldaie con telegestione, contabilizzatori, sistemi di termoregolazione, accumuli e colonnine di ricarica.

Per il proprietario o il condominio, quindi, la smart home non è soltanto l’hardware visibile. Conta anche la piattaforma, il servizio di manutenzione, il contratto di gestione e il modo in cui i dati passano da un soggetto all’altro. Ad esempio: un sistema centralizzato registra i consumi e permette all’amministratore di controllare da remoto la temperatura. L’impianto può produrre dati tecnici utili alla manutenzione, ma alcune informazioni, se associate a un appartamento e a chi lo occupa, possono anche rivelare abitudini di presenza o utilizzo.

2. Chi è l’utente: una questione decisiva per condomìni e locazioni

Il diritto di accesso spetta all’“utente”: può essere la persona fisica o giuridica che possiede il prodotto, chi ha ricevuto per contratto diritti temporanei di utilizzo oppure chi riceve un servizio correlato (art. 2, n. 12, Data Act). In un edificio, l’individuazione dell’utente non è sempre immediata.

Per gli impianti sulle parti comuni, il condominio opera tramite l’amministratore, che ne ha la rappresentanza. Le decisioni relative all’installazione di impianti smart e alle innovazioni seguono le regole condominiali applicabili. È opportuno che l’assemblea esamini anche le condizioni di accesso e di utilizzo dei dati, senza lasciare ogni scelta ai moduli standard del fornitore.

Il Data Act contempla la pluralità di utenti sul medesimo prodotto: il contratto di locazione può quindi chiarire chi può accedere ai dati, per quali finalità, per quanto tempo e come avviene il passaggio delle credenziali a fine rapporto. Ad esempio, il proprietario acquista un termostato connesso, ma l’inquilino lo usa quotidianamente. Alla consegna dell’appartamento, le parti possono disciplinare accessi e profili dell’app; alla cessazione della locazione, possono prevedere la revoca delle credenziali dell’inquilino e la continuità del servizio per chi subentra.

3. Accedere ai dati e condividerli non equivale a usarli senza regole

Se i dati non sono direttamente accessibili dal prodotto o dal servizio correlato, il titolare dei dati deve metterli a disposizione dell’utente senza indebito ritardo, gratuitamente e con la stessa qualità di cui dispone (art. 4, par. 1, Data Act). Su richiesta dell’utente, i dati possono essere condivisi con un terzo. Questa possibilità può essere rilevante, per esempio, quando si vuole passare a un nuovo manutentore o utilizzare un servizio compatibile.

Quando però i dati sono personali, entra in gioco il GDPR. Il Data Act fa salva la disciplina europea sulla protezione dei dati personali, che prevale in caso di conflitto (art. 1, par. 5, Data Act). Se l’utente che chiede i dati non coincide con la persona interessata dal trattamento, la messa a disposizione dei dati personali richiede una base giuridica valida ai sensi del GDPR e, se pertinente, il rispetto delle condizioni per categorie particolari di dati. Per questo “accessibile all’utente” non significa “liberamente utilizzabile da chiunque”. Occorre distinguere i dati tecnici non personali da quelli che possono riferirsi agli occupanti, valutare chi li riceve e perché, e limitare gli accessi a quanto necessario. La privacy della smart home richiede una lettura coordinata di contratti, ruoli e flussi informativi.

4. I dati prodotti da una Smart Home non incidono solo sulla privacy, ma anche sulla tua sicurezza

La sicurezza di una smart home riguarda anche i dati che i dispositivi connessi generano ogni giorno. Le informazioni sui consumi possono indicare non soltanto quanta energia viene utilizzata, ma anche in quali orari. Ad esempio, un andamento di consumo basso e costante in determinate fasce orarie potrebbe suggerire che l’abitazione sia vuota: non costituisce una prova, ma, se associato ad altri dati o diffuso senza adeguate protezioni, può diventare un’informazione utile a soggetti malintenzionati. 

Anche la progettazione deve favorire un accesso sicuro ai dati, mentre il trattamento deve rispettare i principi di integrità e riservatezza e prevedere misure di sicurezza adeguate al rischio.

5. Le informazioni che devono essere acquisite prima della firma del contratto di acquisto di un prodotto connesso o di un servizio

Prima di concludere un contratto di acquisto, locazione o noleggio di un prodotto connesso, il venditore, il locatore o il noleggiante, che può essere il fabbricante, deve fornire all’utente specifiche informazioni in modo chiaro e comprensibile: a) il tipo, il formato e il volume stimato di dati del prodotto che il prodotto connesso può generare; b) se il prodotto connesso è in grado di generare dati in modo continuo e in tempo reale; c) se il prodotto connesso è in grado di archiviare dati sul dispositivo o su un server remoto, compresa, se del caso, la durata prevista della conservazione; d) il modo in cui l’utente può accedere a tali dati, reperirli o, se del caso, cancellarli, compresi i mezzi tecnici per farlo, nonché le condizioni d’uso e la qualità del servizio.

Per i servizi correlati l’informativa è più ampia. Comprende anche la frequenza di raccolta, l’eventuale uso dei dati da parte del titolare o la loro comunicazione a terzi, l’identità e i recapiti del titolare, i mezzi per chiedere la condivisione, il diritto di reclamo all’autorità competente, la durata del contratto e le modalità di recesso. Per chi compra un sistema smart, queste informazioni aiutano a capire non solo che cosa fa la tecnologia, ma anche quali conseguenze pratiche avrà il rapporto con il fornitore.

6. Tre controlli per chi vende, installa o gestisce soluzioni smart

Per produttori, distributori, installatori e manutentori, il Data Act richiede di trasformare l’accesso ai dati in una parte concreta del prodotto e del servizio. Alcuni passaggi utili sono:

• 1. Verificare la data e il perimetro della fornitura. Occorre mappare quali prodotti connessi e servizi correlati sono interessati e se la loro immissione sul mercato avviene dopo il 12 settembre 2026, tenendo conto delle condizioni previste per le imprese di minori dimensioni.
• 2. Preparare informazioni precontrattuali comprensibili. Le informazioni sui dati generati, sulla conservazione, sull’accesso e sulle eventuali comunicazioni a terzi dovrebbero essere disponibili prima della firma, con contenuti coerenti tra scheda tecnica, offerta, app e contratto (art. 3, parr. 2 e 3 Data Act).
• 3. Scrivere clausole operative, non formule generiche. I contratti di fornitura, manutenzione, servizio energia e gestione calore dovrebbero chiarire titolarità, accessi, usi consentiti, durata di conservazione e portabilità al cambio di fornitore; per i nuovi prodotti e servizi rileva anche la conformità al requisito di accessibilità per impostazione predefinita (artt. 3, 4 e 5 Data Act).

7. Tre controlli per condominio, proprietario e utilizzatore

Soprattutto chi utilizza la tecnologia dovrebbe chiarire prima chi potrà gestire i dati e come evitare interruzioni o accessi non autorizzati. Per condomìni, locatori e utenti finali possono essere utili almeno tre verifiche:

• 1. Identificare l’utente e i soggetti interessati. Per un impianto comune, l’amministratore può rappresentare il condominio; nell’unità locata, l’utente può essere il conduttore. Va chiarito chi formula le richieste e quali dati possono riguardare i singoli occupanti;
• 2. Portare la questione dei dati nei contratti. L’assemblea può esaminare le condizioni del servizio prima di affidare a un fornitore accessi e gestione; nei contratti di locazione è utile regolare l’uso, la condivisione e il passaggio degli accessi quando cambia il conduttore.
• 3. Controllare il rapporto tra accesso e privacy. Prima di trasferire dati a un amministratore, manutentore o altro terzo, occorre comprendere la base giuridica e i ruoli privacy, soprattutto se i dati permettono di ricostruire le abitudini degli occupanti.

8. La smart home va progettata anche nei suoi rapporti giuridici

Una Smart Home può migliorare il controllo degli impianti e dei consumi, ma la sua gestione dipende anche da chi accede ai dati, da come vengono condivisi e da ciò che è stato pattuito. Per le imprese, una verifica preventiva di prodotto, informativa e contratti può ridurre i dubbi prima che il cliente contesti condotte illegittime o cambi fornitore. Per condomìni e proprietari, chiarire ruoli e accessi prima dell’installazione aiuta a evitare che decisioni importanti siano assorbite da condizioni standard poco comprese.

avv. Gianfranco Leggio

15 ottobre 2026